قیمت آپارتمان‌ ۴۰ متری در تهران یکشنبه ۴ آبان ۱۴۰۴+جدول قیمت

بازار میکروآپارتمان‌ها در تهران با نوعی «ناهماهنگی آشکار میان عرضه و تقاضا» روبه‌رو شده است. در حالی که تمایل به خرید واحدهای کوچک ۳۵ تا ۴۰ متری، به‌ویژه در دوران رکود فعلی معاملات، افزایش یافته، اما سهم این واحدها از کل فایل‌های عرضه‌شده تنها حدود ۲.۵ درصد است. به همین دلیل، این نوع آپارتمان‌ها به کالایی نایاب و ارزشمند در بازار تبدیل شده‌اند؛ پرتقاضا ولی کم‌یاب. ویژگی متمایز بازار میکروخانه‌ها، حجم زیاد تقاضا است که با توجه به وضعیت اقتصادی و توان مالی مردم، انتظار می‌رود تا سال‌های آینده نیز پابرجا بماند. با این حال، تولید واحدهای زیر ۴۰ متر همچنان با موانع جدی مواجه است.

با وجود رکود سنگین در معاملات مسکن و کاهش شدید خرید و فروش، بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش «ریزمتراژها» برخلاف سایر گروه‌های متراژی هنوز پویا و فعال است. به‌طوری‌که واحدهای زیر ۴۰ متر در حال تبدیل شدن به مرکز توجه خریداران تهرانی هستند. طبق گزارش‌های قبلی، میانگین متراژ واحدهای محبوب بازار حدود ۵۳ مترمربع بود، اما داده‌های جدید حاکی از حرکت بازار به سمت آپارتمان‌های کوچک‌تر از ۴۰ متر است.

مطالعات میدانی نشان می‌دهد بازار واحدهای ۳۰ تا ۴۰ متری در مقایسه با آپارتمان‌های ۵۰ متری، رونق بیشتری دارد. در حالی که سایر گروه‌های متراژی در رکود فرو رفته‌اند، معاملات در این بخش همچنان بالاست. بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد و سرمایه‌گذاران خرد، این واحدها را گزینه‌ای مطمئن و دارای قدرت نقدشوندگی بالا می‌دانند.

افزایش چشمگیر قیمت مسکن و کاهش توان خرید خانوارها موجب شده تا واحدهای ریزمتراژ به نوعی پناهگاه جدید برای متقاضیان واقعی و سرمایه‌گذاران کوچک بدل شوند. در شرایطی که بازار در رکود به سر می‌برد، همین آپارتمان‌های کوچک بیشترین میزان معاملات را در مناطق مصرفی تهران به خود اختصاص داده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که دو عامل اصلی موجب تبدیل این واحدها به «سکه طلا»ی بازار شده است: نخست، قیمت کل کمتر از دو میلیارد تومان که خرید را برای خانوارهای خانه‌اولی ممکن می‌سازد؛ و دوم، جذابیت سرمایه‌گذاری برای افرادی با سرمایه اندک. همچنین کمیابی عرضه در برابر حجم تقاضا، ارزش این واحدها را بیشتر کرده است.

وام‌های بانکی نیز در افزایش جذابیت این واحدها نقش دارند. برای میکروآپارتمان‌ها، تسهیلات خرید معمولاً تا ۲۵ درصد از قیمت کل را پوشش می‌دهد، در حالی که برای واحدهای بزرگ‌تر این نسبت زیر ۱۰ درصد است. همین ویژگی باعث شده این واحدها برای اقشار متوسط و پایین، گزینه‌ای عملی‌تر برای خرید باشند. از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران خرد نیز به‌دلیل نقدشوندگی بالا و ریسک کمتر، از این بازار استقبال می‌کنند. در شرایط تورمی کنونی، این نوع واحدها به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی و ورود سرمایه‌های کوچک به بازار مولد مسکن تبدیل شده‌اند.

بر اساس شاخص قیمتی دنیای اقتصاد، تمرکز اصلی معاملات میکروآپارتمان‌ها در مناطق ۹ تا ۱۸ تهران است. میانگین قیمت هر متر مربع از این واحدها حدود ۷۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ رقمی تقریباً برابر با میانگین قیمت واحدهای معمولی همان مناطق و حدود ۳۰ درصد کمتر از متوسط قیمت در کل تهران. با وجود این، به دلیل کمبود عرضه و تقاضای بالا، فاصله قیمتی واقعی میان این واحدها و سایر آپارتمان‌ها کاهش یافته است. میانگین عمر این ساختمان‌ها حدود ۱۳ سال است و بخش عمده فایل‌ها متعلق به بناهای بالای ۱۰ سال می‌باشد، اگرچه نمونه‌های نوساز نیز در بازار وجود دارد.

به گفته مشاوران املاک، قیمت پیشنهادی میکروآپارتمان‌ها معمولاً ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان از واحدهای معمولی گران‌تر است. علت اصلی این اختلاف، هم هزینه بالاتر ساخت واحدهای کوچک است و هم قدرت خرید کمتر خریداران که به سازنده‌ها اجازه می‌دهد قیمت را بالاتر تعیین کنند. در نتیجه، واحدهای کوچک به‌دلیل تقاضای زیاد و حجم سرمایه‌گذاری‌های خرد، ارزش بیشتری نسبت به سایر متراژها پیدا کرده‌اند.

با وجود تقاضای بالا، عرضه این واحدها بسیار محدود است؛ تنها حدود ۲.۵ درصد از کل فایل‌های بازار را تشکیل می‌دهند. علت اصلی، ضوابط سختگیرانه شهرداری است که ساخت آپارتمان‌های کوچک را دشوار کرده است. مهم‌ترین مانع، الزام به تأمین پارکینگ برای هر واحد است که باعث افزایش هزینه ساخت و جلوگیری از تولید گسترده واحدهای زیر ۴۰ متر می‌شود. این محدودیت‌ها موجب شده میانگین متراژ ساخت‌وساز در تهران به بیش از ۱۲۰ مترمربع برسد، در حالی که نیاز واقعی بازار در متراژهای پایین‌تر است.

بر اساس طرح تفصیلی تهران، حداقل متراژ قانونی واحد مسکونی ۳۵ مترمربع است، به‌شرط آنکه مساحت زمین بیش از ۵۰ متر باشد. با این حال، در ساختمان‌های چندطبقه یا مجتمع‌هایی با متراژهای متنوع، ساخت چند واحد زیر ۵۰ متر مجاز است و این واحدها نیز مانند سایر آپارتمان‌ها سند رسمی و مجزا دریافت می‌کنند. همین محدودیت عرضه، در کنار رشد تقاضا، باعث شده ریزمتراژها در بازار به کالایی کمیاب و ارزشمند بدل شوند.

کارشناسان هشدار می‌دهند در صورت ادامه سیاست‌های فعلی، شکاف بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن تهران عمیق‌تر خواهد شد. آنها پیشنهاد می‌کنند برای رفع این ناهماهنگی، شهرداری در ضوابط ساخت‌وساز، به‌ویژه در زمینه پارکینگ و تراکم ساختمانی، بازنگری کند. به باور این کارشناسان، حذف برخی محدودیت‌ها می‌تواند ضمن تحریک ساخت‌وساز، مسیر خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد را هموارتر کند. در شرایطی که بسیاری از خانوارها برای اجاره یا خرید خانه ناچار به فروش خودرو هستند، کاهش سخت‌گیری‌ها در خصوص پارکینگ می‌تواند به عرضه بیشتر واحدهای کوچک و در نتیجه کاهش فقر مسکن در پایتخت منجر شود.

منبع: دنیای اقتصاد